国家统计局数据显示，过去二十年，全国平均房价上涨了530%。查看房价走势，我们会发现，虽然过去二十年房价“一路上涨”，但2014-2017年这段时期，房价涨幅最为凶猛。

以深圳为例，2000年平均房价只有5000元/平，但2020年底已经飙涨到8.8万元/平，涨幅高达17.6倍。

其中2014-2017涨幅最快，房价由2字头迅速攀升至5字头。

观察全国130多个三四线城市的房价走势，更是如此，2014-2017年，房价平均涨幅达到了惊人的50%以上。

01

为什么会出现这种情况？有专家说是新型城镇化下，大量农村人口进城，释放了大量的购房需求，直接推升了房价。

也有人说，货币金融政策宽松，叠加投资投机爆发，炒热了市场，炒高了房价。

但明眼人都知道，这些都是次要的，“棚改”才是上一轮全国平均房价爆发式上涨的根本原因。

中国从2009年开始，对中国国内煤炭采空区、林场、农垦及华侨农场中棚户区进行大规模改造。

2012年9月，棚改力度开始加大，棚改对象也扩大至“城中村”、城镇危旧房。

2014年，国家发布重要文件，宣布部署有效解决棚户区改造中的困难和问题，推进改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，且当年就实现了棚改开工总量470万套。

熟悉房地产进程的人都知道，由于过度开发建设，2014年全国新房库存达到历史新高，尤其是三四线城市，新房存销比甚至超过了48个月，即4年不开发新房，也够卖。

彼时开发商、地方、银行等，都束手无策，如热锅上的蚂蚁。

接下来的事大家都知道了，2015年起，楼市“去库存”号角吹响，而支撑该口号的强有力的政策就是“棚改货币化安置”：2015年6月，棚改补偿模式由实物货币安置并重转向货币安置优先，棚改由1.0进入2.0。

简单来说就是，棚改拆迁不再实物安置，取而代之的是直接以货币的形式补偿被拆迁棚户区居民，而后居民再到商品房市场上购置住房。

02

为什么“棚改货币化安置”能够推动房价快速上涨？

这就不得不提央行推出的PSL工具。这个工具是伟大的发明，可以让地方不花钱“躺赚”：央行通过这个工具向国开行发放贷款，国开行以棚改专项贷款的名义向地方发放贷款，地方把钱再给到被拆迁户，同时拿卖地收回的土地出让金偿还国开行、央行贷款，形成资金流的闭环。

这也是为什么，棚改2.0模式比1.0成本高出30%左右，但地方仍然倡导该模式的根本原因。

住建部数据显示，2015年-2018年，全国棚改贷款总量高达4万亿，其中仅2015年、2016年两年就新增了2万亿规模。

值得一提的是，棚改撬动的近75%的货币宽松都流向了三四线城市。这些钱最终又以购房首付款的形式，撬动了3倍以上的杠杆，再次回流房地产。

最终的结果是，2016年、2017年三四线城市房价大幅上涨，与此同时，开发商积压的5年以上的库存，也基本清零了。

不过，属于棚改的辉煌，最终定格在2018年：2018年全国棚改开工总量高达626万套，但接下来的2019年只有316万套，仅有2018年的1/2，2020年更是缩减到209万套，仅有2018年的1/3。

“棚改”是重大的民生工程。过去十年，全国棚改开工总量高达4000万套，累计帮助超过1.2亿困难群众改善居住条件。

此外，棚改还扩大了有效需求，补齐了房地产保障市场发展不足的短板，可谓一举多得。

03

既然如此，为什么国家要对其“踩刹车”？专家分析主要是三方面原因：

其一，棚改2.0模式，逐渐走偏，不仅拆迁安置成本高，且容易成为地方借机获取长期低息融资的工具。

其结果是，不仅造成信贷资源被占用，而且导致地方“债台高筑”；

其二，直接拉动三四线城市房价快速上涨，且房价水平已经与居民工资收入严重脱离。

此外，棚改拆迁造成的房价上涨、投机炒作过盛，也与国家在2018年定下的“稳房价、稳预期、稳地价”基调严重不符。所以随着国家的相关设计，棚改在2019年开始降速；

其三，城市中棚改户和危房户基本已拆除，剩余的任务量不大。当然更重要的原因是，国家逐渐意识到“大拆大建”的问题。

对此住建部副部长说得非常明确：一是每年的“拆旧建新”比例严重失衡，二是“大规模棚改”对于国家定调的绿色发展、对于降碳，都会产生负面影响。

2021年8月底，住建部正式发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，其中明确规定，未来城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。

打个比方，原来一片区域总建筑面积1万平可全拆，未来可拆除的比例将不大于20%，即最高只有2000平可以拆除。

专家分析认为，未来老房子棚改拆迁的可能性大大降低，规模或大幅减少一半以上。

2022年2月24日，住建部长王蒙徽在谈到“2022年工作部署”时也坐实了这一点：住建部计划2022年棚户区改造总量120万套，较2020年的209万套，近乎腰斩。

此消息一出，无疑对两类人造成了剧烈冲击：盼拆迁的人和博拆迁的人。前者是希望棚改拆迁改善居住条件，后者是顺应棚改拆迁之势，发大财。

04

未来棚改大规模收缩，那么市面上仍然存在的20年的老房子将如何处置？尤其是2000年以前建成的预制板、无电梯、环境差的老房子，该怎么办呢？

住建部发声定调，4万亿旧改来袭

对此，大家完全不必焦虑，2021年8月以来，住建部已经多次给出了答案。

首先，在去年住建部发布的“防止大拆大建”文件中，明确提到，未来城镇老旧小区会坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，加强修缮改造，补齐城市短板，注重提升功能，增强城市活力。

直白点说就是，符合条件的仍然会拆除，但城市更新主推“旧改”模式；

其次，2021年10月份，住建部副部长在答记者问时明确表态，未来城市更新要找到低碳发展的路径。

通过2019年、2020年旧改试点来看，“旧改”是接棒“棚改”的最佳模式；

再者，2022年2月24日，住建部部长王蒙徽发声定调：2022年推进城镇老旧小区改造。

通过吸引社会力量参与、创新金融支持方式、促进存量住房用途调整等措施，把这项重大的民生工程，同时也是发展工程做好。

05

事实上，根据国务院的规划，2021年-2025年，将基本完成2000年底前建成的，约21.9万个城镇老旧小区的改造任务。

根据住建部初步统计，这些老旧小区总共涉及居民4200万户，改造总面积约40亿平米。住建部原副部长仇保兴测算，按照每平米投资1000元计算，未来5年旧改将带来4万亿的投资。

旧改到底改什么？根据住建部发布的旧改相关文件内容来看，旧改只是针对符合条件的老旧小区实施基础设施更新维护、电梯加装、引进物业、配建便民实施、增建停车场、引进养老托育助餐等。直白点说，旧改不涉及到土地开发，不是拆除重建。

因此住户可以不搬走就完成改造。根据某些专业人士的说法，城镇老旧小区在实施一系列的旧改内容后，将“旧貌换新颜”，甚至是“返老还童”。

综上，有三点非常明确：

第一，未来旧改将大范围接替棚改，老房子不再拆除重建，而是原地改造；

第二，并非所有城镇老旧小区都旧改，旧改主要涉及2000年以前建成的符合条件的小区。换言之，旧改对象都是20年以上的老房子；

第三，旧改带动的4万亿资金，将发挥重要作用。

在房产专家刘博看来，4万亿旧改来袭，首先可以确定的是，未来20年以上的老房子又吃香了。

原因很简单，一是，旧改是国家重点推动的民生工程，政策支持、具体实施、监管验收都会非常严格，这就给20年以上的参与旧改的老房子质量保障；

二是，旧改内容直击20年以上老房子的“痛点”，换句话说，旧改后的老房子将迎来“新生”，尤其是加装电梯后的老房子，居民出行也会便利很多。

业内专家预估，经过改造后的老房子，升值率可能超过20%，尤其是加装电梯后的多层老房子的最上面两层，升值空间更大。

4万亿旧改来袭，两类人将从中受益

专家分析认为，旧改的作用还是非常明显的，毕竟能撬动的总投资额高达4万亿。

当然，有两类人将直接从旧改中受益：一是，参与旧改的各大企业。据统计，旧改涉及的行业不少于20个，其中水泥、防水材料、管材、电梯、家居等主要受益。

据测算，全国旧改电梯需求高达近300万台，市场规模达到1.5万亿。说白了，未来5年，只要你所在的行业能参与旧改，哪怕你只是其中一个细分领域的小企业，也能从中分一杯羹；

二是，老旧小区居民。当然，每个小区由于基础条件、地段、配套等不同，受益的程度也不尽相同。

为什么旧改后老旧小区居民会受益？

根本原因是通过旧改，老旧小区基础配套设施、外观条件、上下楼出行、物业、便民、增值等方面都会有所提升，通过改造提升，居住品质，房子的价格都会有提高，租金显然也会提升。

尤其是那些地段佳、资源好、户型好、底子好，还能加装电梯的老房子，未来价值回归力度可能更明显。

来源：新浪房产