一、保障性租赁住房战略高度提升，十四五期间有望新增超 900 万套

1.1 保租房为住房保障体系关键一环，政策推动战略高度提升

保障性安居工程立足民生，目前已累计各类住房建设超 8000万套。保障性安居工程是政府解决中低收入居民住房困难、提高城乡居民居住水平的民生工程。目前保障性安居工程可分为四大类，第一类是保障性住房建设，包括经济适用住房、公共租赁住房（包含廉租房）、限价商品住房、共有产权房、保障性租赁住房五项；第二类是棚户区改造，包括城市棚户区、国有公矿棚户区、林区棚户区、垦区棚户区和煤矿棚户区五项；第三类 是农村危房改造和游牧民定居工程；第四类是城镇老旧小区改造。其中保障性住房建设、棚户区改造以及城镇 老旧小区改造在城镇实施，农村危房改造和游牧民定居工程在农村实施。截至到 2021 年 6 月，全国累计建设各 类保障性住房和棚改安置房 8000 多万套，帮助 2 亿多困难群众改善住房条件。

我国保障性安居工程进入新阶段，保障性住房与旧改接力棚改成为新主角。

从发展历程来看，2015 年-2018 年棚户区改造占据保障性安居工程的主导位置，其开工数据和建成数量都远高于保障性住房筹建数量。自 2019 年开始，长期推进的棚改进入尾声，各地棚改数量迅速下滑，2019 年全国棚户区改造数量同比下降 49.52%至 316 万套；同年，老旧小区改造正式上升至国家层面，改造数量迅速提升。2020 年 12 月的中央经济工作会议上， 首次提出“要高度重视保障性租赁住房建设”，为大力推动保障性租赁住房建设拉开序幕；2021 年各地筹建保 障性租赁住房数量占总体保障性住房筹建数量的 90%以上。由此可见，在时代背景的更迭下，棚改的潮水逐渐褪去，保障性住房和城镇老旧小区改造成为保障性安居工程的新主角。

国家保障住房体系顶层设计明确，“租售并举”下保障性租赁住房成为新的供给主体。我国保障住房体系从 1998 年开始逐步建立完善，在不同的时间节点均推出了支持相应住房发展的政策文件。

从供给房屋的属性来看，保障性住房可分为配售型和配租型，配售型集中于 2010 年之前的“重售轻租”阶段，以经济使用房和限价商品房为主要构成部分；2010 年以后，租赁市场逐渐受到重视，租售并举趋势明显，国家也相继推出配租型的 公租房和保障性租赁住房，国家保障住房体系逐渐明确。2021 年，国务院印发《关于加快发展保障性租赁住房 的意见》，第一次明确了国家层面的住房保障体系的顶层设计，意见指出：今后国家的住房保障体系，以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体。

2021 年以来，在政策的大力支持下，保障性租赁住房建设被提升到前所未有的战略高度。2021 年 3 月，《十四五规划和 2035 年远景目标纲要》经审议通过，首次提出“以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性 租赁住房供给，着力解决困难群体和新市民住房问题”。同年6月，《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国 办发〔2021〕22 号，下称 22 号文）出台，由政府给予土地、财税、金融等政策支持，推动保障性租赁住房项目积极落地。同年 11 月，住建部提出在“十四五”期间大力增加保障性租赁住房供给，力争新增保障性租赁住 房占新增住房供应总量比例达到 30%及以上。2021 年召开的政治局会议中，三次提及保障性住房的建设，保障性租赁住房作为其中重要的一环，已进入加速发展的阶段。

从覆盖人群来看，保障性租赁住房与公租房互为补充，主要覆盖新市民、青年人。此前的公租房主要的保障对象是城镇住房、收入“双困难”家庭，其一般需要拥有当地户籍且收入低于某一水平；与公租房有明显区 别，保障性租赁住房面向城市新市民、青年人等群体，主要是指到大城市发展且暂不具备购房资格的青年，或 者是刚毕业或参加工作不久的青年；公租房主要面向收入困难家庭，由政府承担兜底保障责任，负责提供实物 房源和货币补贴，两者呈相互补充的关系。而在大城市人口净流入不断提升的当下，不设户籍、收入限制的保障性租赁住房更能解决新青年、新市民阶段性的住房困难。

从建造地区来看，保障性租赁住房多集中建设在一、二线城市，且以 60-70 平米小户型为主。由于保障性租赁住房主要面对的为新市民和新青年，而一、二线城市作为新人口的集中流入对象，保障性住房的建设任务 尤为重要。为匹配新青年独立且多数单身的住房特点，保障性租赁住房多以 60-70 平米的小户型为主，采取小 型单间整租或大型户型合租的形式进行租赁，并在租金上给予一定优惠，通常低于同地段同品质的市场租赁住 房，以北京市为例，2021 年海淀区每人平均租房费用为 110 元/平米·月，而公布的海淀区保障性租赁住房租金 为 85 元/平米·月，实现了一定的租房补贴。

1.2 供需共同推动保租房快速发展，政策、资金支持项目落地

需求：一二线城市净流入人口逐步增加，中青年住房保障需要关注

我国城镇化率不断攀升，新市民住房需求不断加大。自改革开放以来，我国城镇化率不断提升，最新数据显示，2021 年我国城镇化率超过 64%。其中，一线城市是我国城镇化的第一梯队，北上广深等城市的常住人口 不断增加，居民住房需求不断加大。从流动人口来看，2019 年以来全国流动人口数激增，占总人口的比重从 2019 年的 16.74%增长到 2021 年的 27.23%，住房需求也相应扩大。新增常住人口和流动人口主要通过租赁的方式满足住房需求，保障性租赁住房政策的出台可缓解其住房困难的问题。

一、二线城市房租收入比多超 20%，中青年居民家庭负债压力相对更大。在人口不断流入的背景下，优质租房资源的短缺也导致的租房价格的上涨，多数一二线城市的毕业生在工作初期就要面临着仅 3 成收入贡献给房租的窘境，且这类情况日渐严重。2020 年，北京年房租收入比约为 29%，2021 年该数据上涨至 31%；深圳更是从 29%上涨至 33%。同时，在我国家庭负债率普遍偏高的背景下，房贷是家庭负债的主要构成，占家庭总负债的 75.9%。居民家庭负债集中于中青年，户主年龄为 26～35 岁的家庭负债参与率最高，为 73.1%，说明多数新青年在承受自身房租压力的同时，有可能要参与到原生家庭的房贷压力中，因此缓解租房压力刻不容缓，保障性租赁住房需求明确。

当前住房租赁市场发展不完善，青年新市民居住品质得不到保障。除优质房源数量不足问题以外，长期以来，我国住房发展重购轻租，租房市场发展不完善，对承租人的利益保障不足，房源质量也难以得到保障。一方面，承租人的租赁权益没有有效保障，青年群体长期面临不稳定的租房环境；另一方面，由于出租房屋的位 置偏远、室内外环境及配套不完善，部分出租房甚至存在违规室内建筑、地下建筑改造等问题，承租人的居住 舒适度较低。青年群体作为住房租赁市场的主力军，亟需更多的租赁保障房以满足其过渡阶段的住房需求。

综上，住房压力削弱了青年人才在大城市的集聚效应，保障性租赁住房建设应快尽快。“有恒产者有恒心”， 青年群体对于自有住房具有强烈偏好。自有住房能够保障居住稳定性和舒适性，然而，随着人才在大城市的集聚，大城市的房价不断上涨，在大城市拥有自有住房对于青年群体愈加困难，这也反过来影响了人力资源在城 市之间的配置。目前，住房条件和较低的房价收入比优势成为城市吸引人才的主要因素之一，增加城市人口、人才红利需要平衡住房和人才流入之间的关系，而通过建设保障性租赁住房一方面可增加租赁房源供给，解决 住房需求，实现住房保障；另一方面保障性租赁住房可解决从租房到购房的过渡阶段，缓解青年人购房前的租房压力，帮助更多年轻人实现在城市定居的想法。

供给：“存量带动增量”确保土地供给，金融支持打造商业模式闭环

保障性租赁住房认定标准明确助力审批流程简化，后续考核指标保证项目顺利落地。在中央顶层设计的出 台推动下，各地因地制宜以中央政策为基准推出当地认定标准，从各地标准来看，基本确定了以面积为 70 平米以下、租金为市场情况 85%-90%的保障性租赁住房建设、认定标准。而在标准逐步清晰下，有利于各地政策就 此建立保障性租赁住房绿色审批通道，精简审批事项与环节，提高审批效率，加快项目落地。除前期审批流程加快以外，2021 年 11 月，住建部提出“对人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市发展保障性租赁住 房情况实施监测评价”，对租户满意度、租金价格以及新增保障性租赁住房占新增住房供应量比例等指标均进行了跟踪打分，有利于保障性租赁住房的建设以及后期运营落地。

保租房支持政策可分为土地、金融、财政三方面，全面保障保租房落地。2021 年 7 月，国务院办公厅发布 《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，从完善土地支持政策、简化审批流程、给予中央补助资金支持、降低 税费负担并执行民用水电气价格以及加强金融支持五个方面为建设保障性租赁住房提供支持，划分来看，支持政策可分为土地、财政以及金融三个方面，多项相关政策由负责部门和相关单位陆续逐步推出。

房屋以及土地：存量与增量并举，多渠道土地、房屋来源稳定建设基础

保障性租赁住房主要通过五类渠道筹集土地，分为增量房屋和存量房屋两部分。根据 22 号文，利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地、存量闲置房屋及新供应建设用地等 5 类土地加 大保障性租赁住房供应。因此，可将保障性租赁住房分为增量房屋和存量房屋两部分，增量房屋主要包括新供 应国有建设用地、集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地和产业园区配套用地；存量房屋主要来自于非居住存量闲置房屋的改造，通过“改租”、“纳管”形式与保障性租赁住房对接。

从已公布新筹建计划的城市来看，前期多数城市的保障性租赁住房“以盘活存量为主、适量新建为辅”。2022 年 5 月，国务院发布《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，其中指出要挖掘闲置低效 资产价值，推动闲置低效资产改造与转型，开发存量资产作为保障性租赁住房等新功能。在此背景下，重庆市 “十四五”时期将新筹建保障性租赁住房 40 万套，预计盘活的存量土地和存量房屋占比为 2/3；上海“十四五” 期间计划新增建设筹措保障性租赁住房 47 万套，其中新建配建 14 万套、产业园配套 8 万套、纳管 11 万套、空 置存量筹集 14 万套。因此，预计多数城市建设方针前期以“以盘活存量为主、适量新建为辅”，而后期在土地安置逐渐落地、存量资源开发完成的情况下，新建比例会逐步提升。

2021 年租赁土地交易活跃度较高，新增租赁用地将成为未来建设保障性租赁住房的重要基石之一。2021 年，各地纷纷响应发布本地加快发展保障性租赁住房的落实办法和计划，明确租赁用地指标，并基本达标占比住宅用地 10%标准。北京租赁住宅占商品住宅用地比重提高到 39.5%，厦门、深圳两城市租赁占商品房用地比例也超两成，22 城共成交约 1235 万方的涉租赁用地，租赁土地交易的愈发活跃为之后保障性租赁住房的建设 打下了坚实的基础。

财政及税费支持：正式纳入中央财政补助资金支持范围，减税政策提高企业参与程度

保障性租赁住房正式纳入中央预算内资金补助范围，2022 年支持力度大幅提升。2021 年 6 月 9 日，国家发改委、住建部发布了《关于下达保障性安居工程 2021 年第三批中央预算内投资计划的通知》，其中有 28.3 亿元 用于支持保障性租赁住房及配套基础设施建设，占此次保障性安居工程总投资金额的 11.78%，这是保障性租赁 住房首次正式纳入保障性安居工程补助资金。从地区来看，东北和西北地区由于人口净流入的大城市较少，所以分配金额占比最少，占比均不到 0.5%；西南和华东地区经济较发达，人口净流入大城市较多，因此分配金额 均超过 30%。2022 年 5 月，中央层面下发了《2022年中央财政城镇保障性安居工程补助资金预算的通知》，通 知提出将补助 224.1 亿元用于租赁住房保障，同比 2021 年支持力度大幅提升。

降低专业化住房租赁企业税费，提高住房租赁企业参与程度。自 2021 年 10 月 1 日起，住房租赁企业向个 人出租住房适用简易计税方法，按照 5%征收率减按 1.5%缴纳增值税；对企事业单位等向个人、专业化规模化 住房租赁企业出租住房，减按 4%税率征收房产税。对利用非居住存量土地和非居住存量房屋（含商业办公用房、 工业厂房改造后出租用于居住的房屋）建设的保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，也可适用上述增值税减税政策。因此，减税政策将使住房租赁企业的税费成本大幅降低，从而实现净利润的提高，带动 租房租赁企业加快保障性租赁住房项目的参与程度，实现供给结构的多元化。

信贷及其他金融支持： 银行信贷提供资金保证，保障性租赁住房 REITs 申报进行时

政策发力要求银行加大对保障性租赁住房建设运营的支持力度，有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。通知指出：银行业金融机构向持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项 目发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。相较于一般房贷项目，保租房信贷利率比较低（可低至 3.85%-3.9%）、期限比较长情况下，其贷款收益会比商业性贷款低，而此类贷款不纳入集中度管理，有利于提高 银行放贷积极性。在房地产集中度管理下，房贷占比逐渐降低，而此次保租房信贷不纳入集中度管理一方面体 现了房贷结构的优化，另一方面实现了集中度管理的部分松绑，将使得房企的申请贷款动力增强，对于 2022 年 保障性租赁住房的更快更好发展，将提供更大的动力。

REITs 模型下保租房商业模式形成闭环，首批项目申报进行时。在 REITs 模式下，通过设立租赁住房 REITs 公司，收购住房租赁企业的实物资产，然后以收购的实物资产为基础，在公开市场向公众发行 REITs 份额并筹 集资金，并可由 REITs 公司选聘租赁企业负责日常运行，以收取租金为项目提供派息基础。由此可见，REITs 在保租房供给方面可通过向社会公众发行，可以把短期零散小额的储蓄转换为长期集中大额的资本，为住房租 赁市场提供稳定长期资金来源；在企业层面，可帮助保租房建设企业实现“重资产投资循环+轻资产回报循环” 的商业模式闭环，进而提升企业的建设动力和更充足的建设资金基础。截至目前，深圳市人才安居集团有限公 司、厦门安居集团有限公司 REITs 项目分别正式报送深圳证券交易所和上海证券交易所，成为全国首批正式申报的保障性租赁住房 REITs 项目。

1.3 十四五期间预计建成保租房 900 万套，带动投资超 9000 亿元

一、二线城市明确较高保障性租赁住房供应目标，筹建数量占新增住房供应总量比例超 30%。在供需的双 重推动下，中央顶层设计建设目标陆续下达地方，其中广州、上海、深圳、重庆、杭州等人口净流入量大的一 二线城市保障性租赁住房需求强，明确了较高的保障性租赁住房供应目标。广州、上海、深圳确定“十四五” 期间新增建设筹集保障性租赁住房分别为 60 万套（间）、47 万套（间）、40 万套（间），均达到新增住房供应总 量的 45%及以上；重庆、杭州、西安等重点城市也制定了 30 万套以上的供应目标，力争达到占新增住房供应总量的 30%以上。金华、嘉兴、佛山、海口等二三线城市也被各省列为保障性租赁住房重点建设城市，明确具体供应目标。

2021 年全年建成保障性租赁住房 94.2 万套，2022 年新建计划同比增长 100%以上至 240 万套。2021 年， 住建部要求全国 40 个重点城市共筹建保障性租赁住房 93.6 万套（间），各地积极响应，多批次集中开工加快完成年度建设计划，截至 2021 年底，全国 40 城共新筹集保障性租赁住房 94.2 万套，开工率达 100.64%，超额完 成 93.6 万套的筹集计划。而 2022 年作为保障性租赁住房政策支持大年，全年建设筹集保障性租赁住房 240 万 套(间)，相比 2021 年任务量高出 1.5 倍。

套数：从重点城市占比以及常住人口变动关系预计将新增保租房 900 万套

我们以两个维度测算需求套数：

1）从重点城市占比来看，十四五期间 40 城预计建成 650 万套，全国预计建成超 821 万套。2022 年 1 月， 住建部表示“十四五”期间 40 个重点城市初步计划新增保障性租赁住房 650 万套（间）。而除住建部重点监测 的 40 个城市外，部分省份还根据各自的情况确定需要重点发展保障性租赁住房的地区，全国目前已有超 60 个 城市被纳入，由此可以预见，十四五期间新增保障性租赁住房总量应超过 650 万套。通过 2022 年建设目标可知， 新筹建 240 万套中有 190 万套来自于重点 40 城建设，占比约为 79.17%，若十四五总体目标分布与此比例类似， 则十四五期间将新增保障性租赁住房约 821 万套。

2）从常住人口来看，新筹建数量与十年净流入常住人口数量呈正相关关系，预计十四五期间建成 969.68 万套。通过整体部分已披露建设目标城市以及其 2011 年-2021 年间常住人口变化量情况进行对比可知，二者基本呈现正相关的线性关系，即近十年净流入人口数量越多，十四五期间保障性租赁住房筹建数量越大，其中可 以看到，一、二线城市中，北京、上海、广州、深圳净流入人口数量位居各城市前列，而其计划筹建数量也相 应的更为靠前，广州作为人口流入最大的城市，其十四五期间计划筹建保障性租赁住房达 60 万套。

拉动投资：从历史投资数据以及建安成本预计将至少拉动投资超 9000 亿元

从历史投资数据角度来看，2021 年 1-9 月，40 个城市已开工建设保障性租赁住房 72 万套，完成投资 775 亿元，则单套投资金额为 10.76 万元，按上述套数测算结果可知，十四五期间，新建保障性租赁住房将拉动投 资金额为 9684 亿元。 从建安成本角度来看，单套保障性租赁住房的面积均在 70 平米以下，但各地平均标准不同，则分别按单套 （间）40、50、60、70 平米对保障性租赁住房新增住宅面积进行场景分析。假设十四五期间新增保障性租赁住 房套数为 895 万套（上述两类套数测算平均值），以过去四个半年度的全国平均高层建安成本的平均值作为十四 五期间保障性租赁住房的建安成本，由此通过测算可知预计十四五期间保障性租赁住房将拉动建安投资 8524 亿元-14918 亿元。

二、保租房拉动建材新需求，装配式+全装修两条主线龙头最为受益

房地产竣工节奏压力较大，保障性租赁住房创造建材新需求。近两年在房住不炒以及三道红线基调下，房地产新开工面积以及开发投资强度连续下滑，进而使得竣工面积以及后续地产企业拿地节奏出现快速下滑。保 障性租赁住房的建设有助于对地产需求形成补位，为相关建材产业链创造新的市场空间。

保障性租赁住房建设标准逐步明确，“装配式+全装修”为两大主线。通过梳理已发布的保障性租赁住房规 划设计指导准则我们可以发现，目前在前期结构设计方面多呼吁采用装配式钢结构、装配式混凝土框架-剪力墙 结构、装配式混凝土剪力墙结构、装配式混凝土框架结构等体系，而在后续内装环节，对部分品类要求采用装 配式装修，与传统装修装饰材料互为替代，最终以全装修的形式进行交付。因此，保障性租赁住房的建设对下 游的影响可分为装配式与全装修两条主线。（报告来源：未来智库）

2.1 主线一：装配式优势与保租房需求契合，结构件及内装同步受益

保租房与装配式关联程度较高，多方面优势有助于渗透率提升。目前，保障性租赁住房的整体建造特点呈 现出单套户型标准化、整体规划建设规模较大、后期对可改造性和耐久性的需求更大等特点，而装配式建造结 构与装配式装修与上述特点较为契合。

从单套建设来看，装配式建筑体系成品多为标准化，可满足保租房户型简单、个性化需求少的特点；从建造规模来看，保租房多为集中开工，在大规模规划建设下，使用装配式建筑 更能发挥规模效应，成本优势更为突出；从工期来看，采用装配式建造能够大大缩短建设周期，提前交付意味 着提前产生租金，进一步缩短了投资回收期限；从环保和节能角度来看，装配式能够大大降低建筑施工过程中 对环境的负担，同时也满足后期租赁住房转移和维护过程中简易的调整维护需求。由此，在多方优势的支撑下， 保障性租赁住房中的装配式渗透率有望显著提升。

目前装配式建筑面积占新开工面积比例较低，保障性住房占比仍有提升空间。2020 年，全国新开工装配式建筑面积为 6.3 亿平方米，而全国新建建筑面积为 30.7 亿平方米，装配式建筑新开工面积占比达 20.5%，超额 完成“2020 年全国装配式建筑占新建建筑面积的比例达到 15%”的建造目标。但此占比对比国外发达国家依 旧较低，美国、日本、法国等国家建筑装配化率已超过 70%，装配式建筑渗透率仍有较大的提升空间。从我国 装配式建筑的结构来看，2019 年商业住宅占装配式建筑面积的 40.7%，而保障性住房占比仅为 13.4%，考虑到之前保障性住房规模有限，而在十四五期间，保障性住房规模有望快速提升，预计占比仍有较大的提升空间。

多地提高保租房装配式建造比例，政策推动保租房成为装配式增长新抓手。在“十三五”15%目标顺利达成下，“十四五”装配式建筑新开工面积占比目标提升至 30%，保租房作为政府主导项目，成为实现该目标的重要载体。目前，多地已经发布相关政策，相对其他建筑类型，加大装配式建筑在保租房中的推广力度，北京、 上海、深圳等城市要求保障性住房应全部采用装配式建筑建造要求，其他城市也在保障性住房建造要求中提高 对装配式建筑的建造要求。由此，保租房已成为政府推广装配式建筑的关键入口和增长抓手，十四五期间有望带来较为确定的市场空间。

装配式建造：PC 构件需求确定性较强，钢结构渗透率有望提升

我国装配式建筑构件形式以 PC 构件为主，钢结构受制于成本当前占比略低。装配式建筑可根据建筑主要结构构件分为三大类：装配式混凝土建筑、装配式钢结构建筑和装配式木结构建筑，2020 年我国这三类装配式 建筑的占比分别为 68%、30%、2%。由此可见，装配式混凝土建筑是中国装配式建筑的主要形式，具有成本低 及适用范围广等优势，适合应用于住宅建筑、办公、学校及医院大楼等场景，预计将继续处于装配式建筑结构选型的主导地位。而钢结构目前受制于总体建造成本以及应用场景的限制，其占比要低于 PC 构件，同时从其 应用领域来看，住宅在项目仅占钢结构项目的 5%。

政策带动下，钢结构渗透率有望提升，保租房将为 PC 构件、钢结构分别带来 2.88 亿平方米、0.72 亿平方米的市场空间增量。在装配式建筑以及保障性租赁住房设计标准的双重要求下，保租房装配式建筑的渗透率提 升有较强的确定性，其中除阳台、空调板、遮阳百叶等外墙 PC 构件外，北京、成都等多地的设计标准中也提及宜采用装配式钢结构建设保租房，因此预计钢结构渗透率有望提升。

按上一章节中保障性租赁住房的建设面积测算结果，我们假设单套面积 40、50、60 分别对应悲观、中性、乐观的三种情况，并以此得到十四五保障性 租赁住房建设面积；考虑到全国各地装配式建筑的强制配套率存在差异，假设三种情况下装配式建筑的渗透率 为 70%、80%、90%；目前 PC 构件在住宅市场中仍为主流，但钢结构有望在政策推动下渗透率有所提升（之前 住宅在钢结构应用占比中仅为 5%），因此假设 PC 构件与钢结构构件的渗透率分别为 80%、20%。由此可以测算得到中性情况下，“十四五”期间保障性租赁住房建设将为 PC 构件、钢结构分别带来 2.88 亿平方米和 0.72 亿平方米市场空间。

计算得到面积后，假设“十四五”期间 PC 构件的预制率为 36%，在此预制率下单位平米对应 PC 构件用量 为 0.12m³/㎡；同时，根据预制建筑网整理得到的 2022 年 5 月北京、上海等地 PC 构件平均报价为 3318 元/m³， 由此计算得到十四五期间保租房将为 PC 构件带来 1147 亿元的市场空间增量。而对于钢结构，根据测算，单平米钢结构建筑的平均造价为 2658 元，由此预计十四五期间保租房将为钢结构带来 1914 亿元的市场空间增量。

鸿路钢构为钢结构部件制造龙头，提前布局钢结构住宅占据先发优势。传统钢结构企业根据经营模式的不 同可分为钢结构承包商和钢结构制造商，公司自 2014 年开始将业务逐步由工程承包向钢结构制造转型，新签钢结构制造订单占比稳步提升，2021 年材料订单占比达 100%，战略转型完成。

目前，公司确立了以钢结构制造销售业务为主、其他配套建材销售及钢结构装配式建筑工程为辅的三大主营业务，在装配式建筑工程中，公司 凭借在钢结构制造积累的领先技术优势，成为国内第一批国家装配式住宅基地、参编了中国第一部装配式钢结 构住宅标准、国内第一批装配式建筑示范工程承建企业，在钢结构住宅领域奠定了一定的先发优势；截至 2021 年，公司已建成 100 多万平方米的钢结构装配式住宅小区，未来在钢结构渗透率不断提升、钢结构在住宅领域 的快速普及的预期下，公司作为钢结构部件制造龙头有望更多从中受益。

装配式装修：整装卫浴以及轻钢龙骨为主要受益品类

装配式装修可解决传统装修痛点，保租房中公寓型、宿舍型均以装配式装修交付。装配式装修主要部品体 系包括墙面系统、地面系统、吊顶系统、隔墙系统、暖通系统、电气系统、给排水系统、集成式厨房、集成式 卫浴。与传统装修受户型空间限定不同，装配式装修部品规范，内装与结构分离，拆改方便，可灵活变换户型 和房间格局；同时，装配式装修更符合绿色健康、可持续发展、低能耗的绿色建筑要求。目前，在北京以及上 海披露的设计标准中，住宅型鼓励采用装配式装修，而户型更小、更为标准化的宿舍型和公寓型均要求采用装 配式装修交付。

保租房装配式装修受益品类一：整装卫浴。整装卫浴是指“由一件或一件以上的卫生洁具、构件和配件经 工厂组装或现场组装而成的具有卫浴功能的整体空间” 即将居室中的卫浴间拿出来进行标准化、规模化生产。 其基本组成包括：控制形态的装配式构件—顶板、壁板、防水盘、门窗；控制使用功能的功能性配件—连接件、 洁具、设备以及各类实用配件。

保租房建设特点与整装卫浴安装场景相吻合，目前已有多个整装卫浴项目落地。保租房小户型比例高，提 倡紧凑、适用原则，在不大的面积中设计出满足更好居住需求的产品，精细化设计；同时由于租赁住房在人员 不断交替使用下折旧更快，因此需要提高全装修住宅的使用寿命和耐久性。而与传统卫浴相比，整体卫浴具有高安全性(多用环保的 SMC 材料)、长耐用年限(超过 20 年使用寿命)、高建造效率(干法施工 4-8 小时组装完毕) 等优势，非常适合大规模、标准化的装配需求。目前，北京、上海已有多个租赁住房的整装卫浴项目落地，同 时在保租房建设标准中，也表明应采用技术成熟、性能稳定的集成卫浴或符合内装工业化要求的卫浴部品。在 历史反馈较好的情况下，看好整装卫浴在保租房中的应用。

海鸥住工为整装卫浴龙头企业，预计将充分享受保租房带来的市场扩容红利。公司发展战略清晰，朝内装 工业化、整装卫浴全产业链布局，围绕完善品类和扩充渠道两个方向进行并购。

品类方面，海鸥住工起家于五金卫浴代工，①通过并购四维卫浴，获得陶瓷生产能力；②通过并购苏州有巢氏，获得整装卫浴外壳（SMC） 的生产能力；③2020 年开始公司整装卫浴开始拓展 C 端市场，而 C 端客户的消费需求是一站式的，包括整体厨 房和整体卫浴等。公司通过收购雅科波罗 67.27%股权，将卫浴的部品部件延伸至厨房空间，为拓展定制整体厨 房和 C 端业务打下基础。渠道方面，①2018 年通过收购福润达，进入万科公寓渠道；②2019 年通过收购科筑， 进入万科住宅渠道。目前公司已基本完成整装卫浴的全产业链布局，同时 B 端、C 端渠道均有所构建，尤其在 B 端已进入住宅和公寓两类场景，预计在保租房整装卫浴市场中，公司可凭借前瞻的产品与渠道布局享受更多 的扩容红利。

保租房装配式装修受益品类二：轻钢龙骨。轻钢龙骨是优质的连续热镀锌板带为原材料，经冷弯工艺轧制 而成的建筑用金属骨架，用于以纸面石膏板、装饰石膏板等轻质板材做饰面的非承重墙体和建筑物屋顶的造型 装饰，因此按照使用场景的不同又可分为吊顶龙骨和隔断龙骨。

保租房装配式装修中两类龙骨均有涉及，需求确定性较高。对于吊顶轻钢龙骨而言，《成都市租赁住房规划 设计技术导则》明确提出，门厅、客厅、餐厅等区域的顶面需安装轻钢龙骨双层石膏板吊顶，而厨房、卫生间 则可选用成品铝合金集成吊顶和轻钢龙骨双层石膏板吊顶中的一种，然而无论哪一类吊顶在安装过程中均需要 铺设轻钢龙骨系统。对于内墙隔断轻钢龙骨而言，由于保障性租赁住房只租不售，全装修住房随时间折旧，几 年就需要维护翻新；在不同时期，租赁各户需求会有变化，套型也会需要调整，而套型的变化需要内墙隔断来 实现，进而内墙隔断轻钢龙骨需求的确定性也较强。

北新建材为轻钢龙骨绝对龙头，石膏板+轻钢龙骨可实现产品与渠道的双协同。北新建材为全球最大的石 膏板产业集团，其国内石膏板市场市占率超过 60%。2015 年之前，公司轻钢龙骨业务仅作为石膏板的配套产品， 定位高端，2015 年龙牌龙骨产能仅 10 万吨；2015 年后，随着石膏板行业进入平台期，公司逐渐重视龙骨业务， 将龙骨业务的战略高度提升至“两翼”之一，在多年培育下，2021 年公司轻钢龙骨产能合计 48.8 万吨，实现营 收 27.56 亿元，跃居全球最大的轻钢龙骨产业集团。通过上述保租房轻钢龙骨的梳理我们可以发现，轻钢龙骨 多和石膏板配套出现，而北线建材同时作为国内甚至全球最大的石膏板以及轻钢龙骨企业，在产品生产以及销 售渠道方面均可实现更好的协同，加之公司的央企背景可更好的进入政府主导的保障性租赁住房项目，因此看 好保租房为公司带来的新增市场。

2.2 主线二：全装修交付下保租房将重回 B 端逻辑，龙头企业更为受益

除装配式装修覆盖品类外，墙面、地面、门窗五金等均为全装修交付下必不可少的品类。保租房中住宅型 为鼓励使用装配式装修，公寓型和宿舍型则要求全部使用装配式装修，而在全装修交付的背景下，仍有部分品 类需要传统建材的补充，例如瓷砖地面、乳胶漆、防水材料以及门窗五金等。 保租房中对传统装饰建材的采购将重回 B 端逻辑，性价比与交付能力将成为主要考察因素。

保租房多为政府统筹建设，在此项目中，政府即承担了统筹规划的政府角色，又承担了投资建设的房企角色，因此接下来将 通过两个视角进行分析。

①房企视角：在房企视角下，保租房政府采购与集采类似，更多要求企业产品的性价 比以及交付能力。保租房项目为保障民生的普惠性质项目，其投资回收年限一般较长，为缓解当地政府投资压 力，保租房建设时所选建材多以经济使用为选取原则，因此其要求企业所提供的产品更具有性价比；同时保租 房建设更追求短周期，以此来更早的获取租金，因此要求企业在保证质量下有更快的交付速度。参考老旧小区 改造的招标标准，我们预计保租房中项目也应该多以商务标为主，因此也更考验企业的成本控制与产品生产能力。

②政府视角：在政府视角下，保租房也将成为提升绿色节能建材使用比例的平台，获得认证产品可优先进 入采购通道。2020 年 10 月，国家财政部、住建部联合发布《绿色建筑和绿色建材政府采购基本要求 （试行）》 文件，其中要求展览馆、会展中心、体育馆、保障性住房等新建工程项目等选取的建材产品应符合《绿色建筑 和绿色建材政府采购基本要求》。这表明除完成保租房建设目标外，保租房也将成为应用绿色低碳建材的有效平 台，只有获得绿色建材认证的产品才能充分的进入保租房市场。

综上，在保租房领域中，我们认为 B 端龙头企业在生产成本、产线布局、渠道深度以及产品认证等多方面 具有优势，进而受益更多。具体来看：

①生产成本与产线布局优势：龙头企业的规模效应可降低生产成本，全国化产线布局提升供给交付能力。 从生产成本角度而言，B 端龙头企业自身规模较大，可通过规模效应降低产品生产过程的成本，同时，向上游 进行原材料采购时，龙头企业相较小企业拥有一定的议价权，进而可降低部分原材料采购成本；进一步来看， 龙头企业在扩张生产规模同时，可以对自身产线和生产工艺进行优化，以此也能提升自身的生产效率，降低生 产成本。由此可以看出，龙头企业生产成本的下降空间远大于中小企业，而成本的下降为产品定价提供了更充 足的空间，企业可在保证自身盈利的基础上，获得更多的保租房市场份额。从交付能力来看，目前多数龙头企 业已基本完成全国化产线布局，加速供给的同时也降低了运输成本。

②渠道深度：龙头企业更早布局基建、央国企渠道，提前进入品牌库可更早获取市场份额。保租房与老旧 小区改造类似均属于小 B 项目，而一般政府类的小 B 项目都会建立采购品牌库，只有提前完成品牌入库的企业 和产品才能进入采购通道。B 端龙头企业多已经通过基建和公建项目提前布局政府集采渠道，完成产品入库的 同时也在服务政府端积累了更多的经验，由此在后续的保租房项目中，龙头的中标概率更大，将享有更明确的增量市场。

③产品认证：龙头企业获得绿色建材产品认证更为容易，多品类布局企业更有望实现协同进入。由上述分 析可知，保租房将作为推广绿色建材产品的重要平台，且这也为进入保租房领域新增了一道门槛。从《绿色产 品评价标准清单及认证目录（第一批）》清单可知，目前获得绿色建材产品认证的企业多为行业龙头企业，且布 局多个赛道的企业可获得多类绿色建材产品认证，由此在后续的推广过程中可充分发挥多品类效应，进而占据 更多保租房市场份额。